たとえばItem1の型をStringBuilderに、Item1の右辺をnew StringBuilder(文字列)に置き換えても結果は変わらないよ。(StringBuilderは不変ではない)
だって、>>366のどこにも文字列オブジェクトの内容を変更しようとしている箇所はないから。
実際には変更したくてもStringは不変なので変更する手段がないんだけど、それはここでは無関係。
繰り返すが、代入は文字列オブジェクトの内容を変更するんではなくて参照を上書きすることでオブジェクトそのものを入れ替えるんだよ。